河源之窗

　　“住宅禁商”这场维持一年半的政策终于在争议声中落幕了。去年年底，有关部门重开住宅从商大门，让众多身处逆境的楼盘多了出手的选择，但与此同时，商住能否混杂的老话题又一次搬上了台面。

　　在这场一年半的角力中,谁是真正的受益者?

　　●“民宅禁商”解禁中高档写字楼市场不受影响

　　据工商部门有关资料显示，2007年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。这些公司大多实力较弱，为了节省办公场所费用支出，他们大多选择在住宅内办公。而那些小公司选择住宅的关键因素就是节省成本。为了节省成本而选择住宅，可见他们并不是高端写字楼的目标消费群。

　　瑞辰国际中心销售总监王建军认为，从目前的市场发展和房产走势来看，越来越多的小型公司起步选择在住宅内，这一现象更多是给居民带来不便，严重影响了居民的生活质量，同时体现了此类公司较低的专业水准和不合理的发展规划。这对于高端写字楼市场来说影响不大，因为高档写字楼的定位不可能是这些小公司，中高端的写字楼享有完整的配套服务，比如停车场、便利店、服务人员，以及优质的服务，这些都是住宅所不能达到的。所以，禁与不禁对于中高端写字楼市场的影响不会很大，但是，对于那些低端的项目也许会有一定的影响。因为任何政策的出台都会对整个行业造成一定的影响。

　　●普通住宅与高档住宅唱反调

　　“从长远看，该政策对住宅，特别是高档住宅将是一种利好。”北京阳光上东销售总监袁奇表示，许多业主将住宅出租做公司使用，从短期经济利益判断可能出租者受益更多，但从长远看，一方面，商务人流对于社区内环境、私密性都带来不利的影响，另一方面，住宅社区的硬件配备显然不可能按照商务办公的需求进行设计，自然会进一步对居住业主的生活造成不便。由此加速降低社区居住品质，从而影响业主的长远利益。可见，选择高档社区的人士，必然是为了一个舒适的生活环境，对于增加的每月租金而换取的生活品质的下降，可想而知，他们会举起禁商的大旗。

　　但是对于普通住宅的消费者来说，也许每一套住宅都系着数十万的贷款，能够赚得更多的租金则是其求之不得的，所以这些业主自然没有理由放弃这么好的机会。但是，政策如此反复，对大家的心理难免造成压力。对于一位业主来说，自己的房子在禁令出台时一夜间租金从1万元落到5000元，一朝解禁租金又奇迹复原，如此翻来覆去，影响的恐怕是公众的信心，而不只是楼市的行情。

　　●商住物业的解禁迷局

　　民宅禁商带来更大的迷局在于商住楼的出路。作为近年来的楼市黑马，商住物业在北京发展迅猛，一些新项目已经基本与窗体顶端窗体底端写字楼无二，除了单元中的厨卫管线还残留住宅特征外，大堂装修、电梯数量、中央空调及网络配置都按商业标准进行。商住楼为住宅立项，不仅价格便宜，买家还可以享受8成按揭、70年产权，而购买写字楼只能有6成按揭、50年产权。

　　此种商住楼类型为居住，但是90%以上的单元都是商用。按照工商部门的规定，这些类型为“住宅”的商住项目如果要禁商，也都在被禁之列。想想还是开发商精明，高档写字楼大多只租不售，商住楼或称商务楼几乎都只售不租，知道是打擦边球，赶紧卖出去就和自己没关系了。但是，现在解禁了，商住楼的优势还能站得住脚么？没有了价位的优势，而且又生存在政策的夹缝中，处在迷局中的商住楼何去何从呢？

　　据北京万达常务副总卢明介绍，解禁住宅商用，受到损失的是那些没有注重产品细节，只抓住能够注册公司的“短视”噱头的楼盘，当这个噱头不存在了，先天的缺陷显漏无疑。而真正具备商业用途的楼宇，虽然有些是打了“擦边球”，但它的商业功能却并不比写字楼差。而且往往住宅立项的商业楼都是小户型项目，总价较低，对于那些起步型小企业是一个创业的桥头堡。对于商住混乱的现象，卢明说，只要在营销时明确目的，让购买着了解到这样的项目不适合居住，只适宜商业活动，相信有共同商业目标的人群才会购买。

　　据了解，由于解禁令刚刚出炉，各个涉及项目还未见大规模动作，有专家预计，目前在售商住楼盘降有可能引发重新定价、重新包装的连锁反应。

　　●延伸●

　　商住楼租金报价上涨“民宅禁商”引发蝴蝶效应

　　如今，这场运动的影响正在演化成一种蝴蝶效应：“住宅禁商”看似在净化居住环境，但其影响已经波及了高档住宅的居住价值、写字楼的市场前景以及商铺发展的未来预期。显然，“住宅禁商”只是一系列链条式影响的开始。

　　12月的最后一周，国贸、朝青、奥运村、中关村区域的中高档住宅客户咨询量均上涨了一成左右。“民宅禁商”的解禁一方面为“准企业”提供更多的选址余地，另一方面为小型企业节约更多的经营成本，据“链家地产”统计资料显示，奥运村周边目前写字楼租金约为2.5-3元/平方米/天，而商住两用的住宅租金约为1.5-1.8元/平方米/天，租金要低一半左右，低租金的优势使得关注商住楼的客户增多。

　　据“链家地产”统计资料显示，12月27日至今，国贸、朝青、奥运村、中关村四大商圈的部分商住楼租金报价平均上涨了200元，例如奥运村周边的领地office、北方明珠、傲城融富中心等商住楼，租金报价较12月初上涨了约150-220元，“链家地产”市场研发中心认为，“民宅禁商”解禁后对于业主而言是一个利好消息，首先商住楼潜在的求租者会增加，使其更加容易出租，其次，需求的增加将能助推租金的上涨，尤其奥运村区域，随着奥运会的临近，各种商用需求集中且竞争强烈，增加了

　　业主对于租金上涨的心理预期。商住楼咨询量的上涨对于租赁成交量未能形成明显的带动，12月最后一周商住楼租赁成交量变化不大，表明市场对于政策及报价的消化吸收还需要一段时间。

　　●声音●

　　“民宅禁商”到底由谁做主？

　　今后，北京市民在住宅楼内开公司，可以不必再到房管部门变更房屋用途，而只须征得有利害关系的业主的同意，并由居委会或业委会出具相关证明就可办理。

　　规定民宅经商须满足三条件

　　市工商局登记注册处处长贺庆财介绍，申请人要将住宅楼改变为经营性用房作为住所的，应提交下列文件、证件：一是住所使用证明；二是由申请人签署作为承诺的《住所登记表》，承诺知悉《物权法》相关规定，遵守法律、法规及管理规约的规定，已经有利害关系的业主同意，遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用；三是由住所所在地居委会或业委会出具的有利害关系业主同意的证明文件。住宅楼及底层规划为商业用途的房屋都不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等。实施监管仍然是难题

　　针对这一新规，笔者走访了多个社区居委会，居委会负责人表示“不会随便开这个证明”。“开这个证明必须征得全体业主同意，才会作出决定，一旦开了，有什么问题出现，我们是要负责任的”。居委会负责人还有些担忧，居委会同意住宅内开公司以后，该由谁来监管？

　　应该说，民宅“怎么用”从始至终都是居民“自治”、“自决”问题，而对入驻民宅的公司“怎么管”才是有关部门的事情。既然现在对餐饮、娱乐、网吧等进入民宅依旧没有开禁，那么还有什么项目不能经营？无论何时注册的公司，如果扰民，应当如何处理？“民宅商用”管理原来就不是一纸命令的“行政”决议，现在更不是权力分散的居民“自治”问题，而应引入市民意见征集与操作方案评议。