河源之窗

　　一名业主说，前一段时间，小区里经常出现各种各样的大小字报，两派人你这样说，我那样说，搞得大家都不知道什么是真的了。５月份，在北塘区房管局物管处和当地居委会代表参加的情况下，小区召开换届选举业主大会，由于对选举的方式有异议，部分业主冲击会场，致使会议流产。至今，小区业委会的换届选举仍无法进行，就连筹备小组也少有人报名参加。近几个月中，为了相关事宜，小区业主中几次起冲突，甚至连１１０都到了场。近日，几位莲蓉园小区的业主找到市房管局物业管理处，提出他们希望重新选择物业公司来管理小区。

　　去年１１月，莲蓉园小区物业管理合同到期，对物业公司感觉不满的小区业主委员会在征求业主意见后开始对小区实行业主自治。业主委员会聘请职业经理人，成立一个物业管理服务中心，具体操作小区的物业管理事务，业委会掌握审批权，此外，还成立了由小区业主组成的监督小组，直接对服务中心进行监督。日前记者在莲蓉园小区看到，小区里环境整洁，车辆停放有序，一些业主对自治管理的质量也基本表示认可。那么，该小区因为什么会陷入矛盾和冲突中的呢？

　　据知情人透露，高额的赢利是业主委员会成员间产生矛盾的焦点。自２００２年小区业主开始入住起，莲蓉园的物业收费标准一直都是每平方米１元，业主自治后，这个收费标准也没有降低。据现任业委会统计，至今年７月３１日，除小区业主拖欠的１１１万元物业费以外，莲蓉园小区业主委员会的帐户上还有银行存款４１万元、现金１万元。面对颇丰的赢利，业主们的意见开始分歧。同时，对小区自治中目前无法解决的一些问题以及现任业委会一些做法有不同声音，也促使小区纷争走向激化。

　　经历了几个月的自治管理以后，莲蓉园小区的业主们对自治也有了自己的看法。业主周女士说，业主自治管理较有亲和力，沟通起来方便。业委会将每月的账目明细张贴于楼道，令他们觉得更放心。朱女士等业主认为，实行业主自治，有关业主委员会的法律问题必须得到根本解决和落实，同时业委会要建立健全的规章制度，明确业委会的权限等等，不能让业委会的决定由一二个人说了算。业委会许女士表示，业主自治是业主自己管理小区，应该是件好事。但从目前的运作来看，这种做法可能还是太超前了，不容易得到大家的理解和信任。

　　市物管处施先生认为，在业主大会下设立监督机构比较适宜，与业委会平行，对其进行监督，而不能将监督机构置于业委会的领导之下。不过他同时认为，在目前自治市场不成熟的情况下，选择物业公司进行物业管理是一种更为可行的方法。通过招投标的方式，公平公正地选择一家资质优良的物业公司应该是多数小区的选择。而小区业主自治管理作为物业管理的重要补充形式，同样值得政府决策部门关注。

　　 声音 
　　业主自治的Ｎ个“软肋”
　　无锡市房管局物业管理处邓处长表示，对于缺乏物业管理条件又无人管理的老新村，无锡市出台了扶持办法鼓励他们实行业主自治管理。不过，由于针对小区自治的相关政策法规以及配套市场都远未完善，目前他们的态度是不赞成、不支持新小区走业主自治之路。

　　 市物管处施先生分析道，首先，实行业主自治，小区业委会的权利就一下子扩大了许多，谁来对其权利进行监督呢？虽然《物权法》对此有相关规定，但主要是框架性的，其实施细则目前还是空白。在缺乏监管的情况下，如果小区实行业主自治，整个小区的管理成败在很大程度上就系于业委会成员的自身素质上。也就是说，要想小区自治能够成功、规范，只能寄希望于业委会成员都是乐于奉献且十分自律的人士。

　　其次，小区实行业主自治就需要聘请保洁、保安、绿化、电梯保养维护等等各方面的专业人士或队伍，而目前在无锡这类专业公司还很少，没有形成一个有序竞争的市场。业委会要与这些专业公司打交道，但不可能做到人人是专家，这也是实施业主自治的一大障碍。

　　再者，业委会既不是独立法人，也不是社会团体，而是一个自治组织。小区中如果发生意外事件，该由谁来承担责任？受损失的业主该向谁提出赔偿？现在业委会成员基本是义务服务，如果工作有失误，又该怎样追究责任？小区实施业主自治后，一旦遇上非典、水危机这些突发性事件，小区又如何在政府指导下进行有效应对？这些都是悬而未决的问题。