河源之窗

“一些原先定价偏高、户型较大以及未售数量较多的公寓式楼盘的售价将会下调，市区平均房价将小幅下跌，但不可能像一些大城市那样快速下跌。”在对市区８６家房地产开发企业进行了系统的市场调查后，近日，市房管局对今年河源房地产市场走势作出分析。

房地产开发投资收缩
    市房管局的调查显示，２００８年我市房地产开发有所收缩。据统计，今年我市计划建设商品房项目２０个，施工面积约１２０万平方米，其中住宅６８００套，计划总投资约１６．４１亿元。２００７年，全市建设项目有６６个，累计施工面积共２３５万平方米，实际完成开发投资总额２１．６５亿元。
    据统计，目前市区共有在册房地产开发企业１３０家，其中上市公司２家，集团公司３家，民营企业９１家。这些企业总体资金实力不强，项目自有资金投资比例偏低。个别企业仅仅具有购买项目土地的资金，项目开发依靠抵押贷款启动，依赖收受购房订金和商品房预售款进行后续开发，对银行信贷的依赖程度较高。
    今年３月份，国家再次提高商业银行存款准备金率，控制货币流通总量，房地产企业通过商品房个贷或项目贷款融资的渠道被关紧，滚动开发融资越来越困难。这直接影响了我市一些资金实力不强的房地产开发企业，在一定程定上延缓了其项目的开发进程，一些小公司在完成了原有的项目后，暂无买地开发的计划。
    同时，受去年国家宏观调控政策和市场需求的影响，市区房地产开发企业对继续投资信心不足，一些大项目也放缓了后续开发建设速度。

    商品房成交量将下滑
    虽然今年房地产开发项目同比有较大幅度的收缩，但市房管局仍预测今年商品房的成交量将下滑。
    根据市统计局调查表明，我市本地市民拥有住房的比率为９８％，本地市民住房需求接近饱和。而去年我市房地产强劲的需求很大程度上依赖于本地市民、河源籍外出人员、珠三角等外地投资性需求的带动。这些购房者中部分已经拥有一套住房，去年央行提高第二套房首付比例后，对购买第二套或第二套以上的购房者冲击很大。而受银根收缩、国内大城市房价下跌等因素的影响，首次购房的本市外出工作人员、部分外地来河源务工或经商人员，以及那些准备换房的购房者也放缓了置业步伐。
    因此，市房管局预测，今年我市商品房销售量将小幅下滑，市区一些小区配套设施不齐全、环境较差、户型偏大、价格偏高的商品房可能出现“有价无市”的现象，从而导致商品房空置率上升。 

房价将小幅下跌
    需求量的下降将导致房价下跌。市房管局预测，今年我市一些原先定价偏高、户型较大以及未售数量较多的公寓式楼盘的售价将会下调，市区平均房价将小幅下跌。
    市房管局还指出，目前市区的房价基数较小，与周边城市房价相比还有一定的差距，因此房价下调空间并不大。同时，受到建材、人工、物价上涨以及楼盘品质、配套设施完善等因素影响，我市房价虚高成分较少，市区房价不可能像一些大城市那样快速下跌，中小户型、中低价位的商品房及个别别墅项目预计将保持目前价位水平。