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专家评点
劳俊森点评2008年河源房地产市场走势
中小户型住宅和投资性物业仍然热销 房价稳中有升
——劳俊森点评2008年河源房地产市场走势
2008年新春来临，展望未来，2008年河源的房地产市场将是如何走向？本编辑采访了资深的房地产运作人——晟华机构执行董事兼总经理劳俊森先生。
编辑：劳总，新年好！2007年国家有关部门不断加大房地产市场的宏观调控力度，中央银行连续6次调息、二次房贷新政更是直指房地产市场。2007年年底开始，深圳、广州等一线城市的房地产市场普遍表现有价无市，河源的房地产市场交易量也明显下降。2008年新春已到来，展望新一年，2008年河源的房地产市场将是如何走向呢？会不会跟深圳、广州等一线城市一样有价无市？
劳总：我自1989年就开始从事房地产业务工作，以我的经验和对房地产市场的理解，我认为：任何时候，任何地方，没有不好的市场，只有不适应市场的产品和运作手段。目前，深圳、广州等一线城市的“有价无市”现象，就是其产品和运作手段不适应目前的市场变化和政策变化所造成的结果。市场是有区域性的，而区域市场的发展如何？是由区域当地的房地产供求关系确定的，同时更多意义上是由房地产的“有效需求”决定的，河源房地产市场的房地产“有效需求”与深圳、广州等一线城市的房地产“有效需求”是有区域性的区别的，因此，深圳、广州等一线城市的房地产市场状况与发展趋势并等于河源的房地产市场状况与发展趋势。2006年—2007年间，深圳、广州等一线城市狂热的房地产“人为”炒作，房源在“无效需求”群体（炒家）中相互倒腾，导致了房价已完全偏离了“有效需求”群体的经济承受能力，市场‘“有效需求”的群体望房轻叹，事实上，当时深圳、广州等一线城市的房地产需求已在大幅度萎缩，表现出的是人为的“虚火”和“泡沫”。现在，在国家宏观调控政策和相关措施的影响和制约下，“无效需求”群体（炒家）的“炒作”没有了可运作的空间和支持力，而“有效需求”群体又没有经济能力承接他们的“高价”产品，自然也就出现目前的“有价无市”现象了！假以时日，待其“虚火”与“泡沫”回落到适应“有效需求”群体的经济承受能力后，其市场还是向好的。河源的房地产市场起步较晚，以我在河源运作房地产项目已有8年的经验以及对河源房地产市场的了解与理解，我认为河源房地产市场目前的“无效需求”群体（炒家）还不多，而且房地产市场的“有效需求”仍然较强。河源目前的房地产交易量有所下降，是由于“有效需求”受国家宏观调控政策以及2007年央行连续6次加息和二次房贷新政的影响，持短暂的观望心态所造成懂得，这也是一个正常现象，我估计在今年的下半年后就回复正常和向好。
编辑：劳总，您刚才说河源的房地产市场的“有效需求”仍然较强，依据是什么呢？
劳总：房地产“有效需求”就是真正的房地产消费行为和真正的房地产投资置业行为，而不是“炒作”行为。我认为目前河源房地产市场的“有效需求”仍然较强，依据有以下几点：
1、河源的宏观经济正在持续高速发展，各行各业兴旺发展，劳动就业机会不断增多，河源下辖的五个县（东源、连平、龙川、和平、紫金）的大批农民和外来打工者（普遍为中青年一族）拥入河源，原来在深圳、广州等一线城市打工的河源居民，大部分也转回河源城区就业和发展，这就形成了一股强大的房地产消费力量；
2、2001年以前，河源城区大部分居民的住房是自行买地自建和买地统建的，或是单位统建分配的，没有小区配套、没有物业管理服务，有车没地方停，根本谈不上生活的安全性和便利性。同时，这批住房的使用期已达8年以上。随着近年河源的宏观经济和微观经济飞速发展，河源城区居民的收入不断提升了，居民对生活质量的要求也就自然要求高了，生活的安全问题、便利问题、环境的舒适度问题已是大部分河源居民目前所考虑或迫切需要解决的问题，他们将追求有小区环境和物业管理服务、停车方便的社区性生活方式和更换新的居住环境，因此，我认为：河源目前正处于“全民换房”时期，房地产的“有效消费”需求的很大的。
3、随着河源的城市化进程不断加快和招商引资力度不断加大，大批被征地和拆迁的居民、农民，得到了相当可观的征地补偿和安置款，房地产投资（如买商铺等投资性物业）将成为他们用好征地补偿和安置款的首选投资理财手段。
4、近几年来，河源经济的飞速发展，在这几年当中，已培育了一批在河源工作多年，具有购买住房能力的年轻一族。
5、河源目前的房地产价格并没有“泡沫”，住宅价格只相当于开发成本的1.2—1.3倍，商铺等投资性物业的价格也远低于深圳、广州等一线城市的价格，河源房地产具大的投资升值空间和升值潜力，将吸引深圳、广州等一线城市的投资购买力。
编辑：劳总，刚才您说房地产市场是由房地产供求关系确定的，任何时候，任何地方，没有不好的市场，只有不适应市场的产品和运作手段。那么，您认为2008年河源的房地产供应是怎样的？什么样的产品才能适应2008年河源的房地产市场？
劳总：根据有关部门的统计资料分析，我认为2008年河源房地产市场供应的产品仍以2007年以前批出的在售和在建的房地产项目产品为主，新开工的房地产项目产品将不多，新增的房地产供应量不大。但目前市场在售和在建的产品仍以大户型住宅居多，中小户型住宅和投资性物业的供应量相对偏小。至于什么样的产品才能适应2008年河源的房地产市场，应从适应“有效需求”的经济承受能力和投资消费能力、消费心理需求来分析。目前，河源普通居民的家庭月收入约为4000—6000元/月左右，一般情况下，40%收入用于购买住房（也就是供按揭），以此分析，目前一个普通居民家庭的购房经济承受能力约在25—45万元之间；投资理财方面，一般的投资者对50万元以内的投资，很快就可作出投资决策，对50万元以上的投资，就慎重考虑了。因此，我认为适应2008年河源房地产市场需求的产品应是总消费金额在45万元以下的中小户型住宅产品和总投资金额在50万元左右的投资性物业。也就是说，中小户型住宅和投资性物业仍然热销，当然，并非所有这样的产品就能热销，每个楼盘的产品销售如何？还应取决于楼盘的整体素质和发展商的背景及其运作手段。
编辑：在国家宏观政策的影响下，2008年河源的房地产价格走势如何？是升还是降？
劳总：2007年中央银行连续6次调息，二次房贷新政直指房地产市场，已使一线城市的市场普遍表现有价无市，故而央行对按揭贷款的加息已采取审慎而稳健的态度，预计在短期内应不会再对购房按揭贷款的利率作大幅度和高频率的调整。预测2008年政府的调控政策会相对比较缓和，主要倾向于原有政策的执行和补充，房贷政策也应是趋于相对平稳的。河源的房地产市场与深圳、广州等一线城市不同，市场起步相对较晚，其市场需求与市场的发展空间是刚被开发出来，房价不高，大部分购房者为首次按揭购房或者具备一次性付款购房的能力，受国家宏观政策和房贷新政影响和限制的房地产消费者只为少数（主要是三次置业和购买大户型豪宅的消费者）。至于2008年的房价走势如何？目前，钢材和水泥等建筑材料价格均上涨，而房地产发展商目前在河源取得项目土地使用权的土地成本也在提高，造成房地产发展商的开发成本也在提高，2007年河源的房地产价格综合水平约在3000元/平方米左右（按套内面积计算），而目前房地产开发商的开发成本也已基本达到这个水平，因此，从成本增加的角度分析，我认为2008年河源的房价应是上扬的；从市场供求关系的角度分析，我认为适应市场需求的中小户型住宅产品的房价应是稳中有升的。
以上访谈内容，仅为被访者的个人观点。对引用其观点者，不承担任何责任。
——劳俊森点评2008年河源房地产市场走势
2008年新春来临，展望未来，2008年河源的房地产市场将是如何走向？本编辑采访了资深的房地产运作人——晟华机构执行董事兼总经理劳俊森先生。
编辑：劳总，新年好！2007年国家有关部门不断加大房地产市场的宏观调控力度，中央银行连续6次调息、二次房贷新政更是直指房地产市场。2007年年底开始，深圳、广州等一线城市的房地产市场普遍表现有价无市，河源的房地产市场交易量也明显下降。2008年新春已到来，展望新一年，2008年河源的房地产市场将是如何走向呢？会不会跟深圳、广州等一线城市一样有价无市？
劳总：我自1989年就开始从事房地产业务工作，以我的经验和对房地产市场的理解，我认为：任何时候，任何地方，没有不好的市场，只有不适应市场的产品和运作手段。目前，深圳、广州等一线城市的“有价无市”现象，就是其产品和运作手段不适应目前的市场变化和政策变化所造成的结果。市场是有区域性的，而区域市场的发展如何？是由区域当地的房地产供求关系确定的，同时更多意义上是由房地产的“有效需求”决定的，河源房地产市场的房地产“有效需求”与深圳、广州等一线城市的房地产“有效需求”是有区域性的区别的，因此，深圳、广州等一线城市的房地产市场状况与发展趋势并等于河源的房地产市场状况与发展趋势。2006年—2007年间，深圳、广州等一线城市狂热的房地产“人为”炒作，房源在“无效需求”群体（炒家）中相互倒腾，导致了房价已完全偏离了“有效需求”群体的经济承受能力，市场‘“有效需求”的群体望房轻叹，事实上，当时深圳、广州等一线城市的房地产需求已在大幅度萎缩，表现出的是人为的“虚火”和“泡沫”。现在，在国家宏观调控政策和相关措施的影响和制约下，“无效需求”群体（炒家）的“炒作”没有了可运作的空间和支持力，而“有效需求”群体又没有经济能力承接他们的“高价”产品，自然也就出现目前的“有价无市”现象了！假以时日，待其“虚火”与“泡沫”回落到适应“有效需求”群体的经济承受能力后，其市场还是向好的。河源的房地产市场起步较晚，以我在河源运作房地产项目已有8年的经验以及对河源房地产市场的了解与理解，我认为河源房地产市场目前的“无效需求”群体（炒家）还不多，而且房地产市场的“有效需求”仍然较强。河源目前的房地产交易量有所下降，是由于“有效需求”受国家宏观调控政策以及2007年央行连续6次加息和二次房贷新政的影响，持短暂的观望心态所造成懂得，这也是一个正常现象，我估计在今年的下半年后就回复正常和向好。
编辑：劳总，您刚才说河源的房地产市场的“有效需求”仍然较强，依据是什么呢？
劳总：房地产“有效需求”就是真正的房地产消费行为和真正的房地产投资置业行为，而不是“炒作”行为。我认为目前河源房地产市场的“有效需求”仍然较强，依据有以下几点：
1、河源的宏观经济正在持续高速发展，各行各业兴旺发展，劳动就业机会不断增多，河源下辖的五个县（东源、连平、龙川、和平、紫金）的大批农民和外来打工者（普遍为中青年一族）拥入河源，原来在深圳、广州等一线城市打工的河源居民，大部分也转回河源城区就业和发展，这就形成了一股强大的房地产消费力量；
2、2001年以前，河源城区大部分居民的住房是自行买地自建和买地统建的，或是单位统建分配的，没有小区配套、没有物业管理服务，有车没地方停，根本谈不上生活的安全性和便利性。同时，这批住房的使用期已达8年以上。随着近年河源的宏观经济和微观经济飞速发展，河源城区居民的收入不断提升了，居民对生活质量的要求也就自然要求高了，生活的安全问题、便利问题、环境的舒适度问题已是大部分河源居民目前所考虑或迫切需要解决的问题，他们将追求有小区环境和物业管理服务、停车方便的社区性生活方式和更换新的居住环境，因此，我认为：河源目前正处于“全民换房”时期，房地产的“有效消费”需求的很大的。
3、随着河源的城市化进程不断加快和招商引资力度不断加大，大批被征地和拆迁的居民、农民，得到了相当可观的征地补偿和安置款，房地产投资（如买商铺等投资性物业）将成为他们用好征地补偿和安置款的首选投资理财手段。
4、近几年来，河源经济的飞速发展，在这几年当中，已培育了一批在河源工作多年，具有购买住房能力的年轻一族。
5、河源目前的房地产价格并没有“泡沫”，住宅价格只相当于开发成本的1.2—1.3倍，商铺等投资性物业的价格也远低于深圳、广州等一线城市的价格，河源房地产具大的投资升值空间和升值潜力，将吸引深圳、广州等一线城市的投资购买力。
编辑：劳总，刚才您说房地产市场是由房地产供求关系确定的，任何时候，任何地方，没有不好的市场，只有不适应市场的产品和运作手段。那么，您认为2008年河源的房地产供应是怎样的？什么样的产品才能适应2008年河源的房地产市场？
劳总：根据有关部门的统计资料分析，我认为2008年河源房地产市场供应的产品仍以2007年以前批出的在售和在建的房地产项目产品为主，新开工的房地产项目产品将不多，新增的房地产供应量不大。但目前市场在售和在建的产品仍以大户型住宅居多，中小户型住宅和投资性物业的供应量相对偏小。至于什么样的产品才能适应2008年河源的房地产市场，应从适应“有效需求”的经济承受能力和投资消费能力、消费心理需求来分析。目前，河源普通居民的家庭月收入约为4000—6000元/月左右，一般情况下，40%收入用于购买住房（也就是供按揭），以此分析，目前一个普通居民家庭的购房经济承受能力约在25—45万元之间；投资理财方面，一般的投资者对50万元以内的投资，很快就可作出投资决策，对50万元以上的投资，就慎重考虑了。因此，我认为适应2008年河源房地产市场需求的产品应是总消费金额在45万元以下的中小户型住宅产品和总投资金额在50万元左右的投资性物业。也就是说，中小户型住宅和投资性物业仍然热销，当然，并非所有这样的产品就能热销，每个楼盘的产品销售如何？还应取决于楼盘的整体素质和发展商的背景及其运作手段。
编辑：在国家宏观政策的影响下，2008年河源的房地产价格走势如何？是升还是降？
劳总：2007年中央银行连续6次调息，二次房贷新政直指房地产市场，已使一线城市的市场普遍表现有价无市，故而央行对按揭贷款的加息已采取审慎而稳健的态度，预计在短期内应不会再对购房按揭贷款的利率作大幅度和高频率的调整。预测2008年政府的调控政策会相对比较缓和，主要倾向于原有政策的执行和补充，房贷政策也应是趋于相对平稳的。河源的房地产市场与深圳、广州等一线城市不同，市场起步相对较晚，其市场需求与市场的发展空间是刚被开发出来，房价不高，大部分购房者为首次按揭购房或者具备一次性付款购房的能力，受国家宏观政策和房贷新政影响和限制的房地产消费者只为少数（主要是三次置业和购买大户型豪宅的消费者）。至于2008年的房价走势如何？目前，钢材和水泥等建筑材料价格均上涨，而房地产发展商目前在河源取得项目土地使用权的土地成本也在提高，造成房地产发展商的开发成本也在提高，2007年河源的房地产价格综合水平约在3000元/平方米左右（按套内面积计算），而目前房地产开发商的开发成本也已基本达到这个水平，因此，从成本增加的角度分析，我认为2008年河源的房价应是上扬的；从市场供求关系的角度分析，我认为适应市场需求的中小户型住宅产品的房价应是稳中有升的。
以上访谈内容，仅为被访者的个人观点。对引用其观点者，不承担任何责任。