河源之窗

　　编者按：从来没有哪一年，像２００８年这样，在新年伊始楼市走向就如此牵动着市民的心。
　　２００７年上半年，河源楼市的确火了一把，房价持续上涨，市民购房热情不减。２００７年下半年以来，全国房地产市场的发展基调是“收紧”：按揭贷款政策收紧、存款准备金率提高、年内６次加息、第二套房贷首付提高……受政策影响，河源不少楼盘成交量明显下降，市民多持观望态度。
　　２００８年，河源的房地产市场将如何走向，会不会和深圳、广州等一线城市那样遭遇到“春寒”？河源的房价会涨还是会跌，是否出现拐点？河源楼市如何走上健康而良性的发展轨道？
　　从本期起，本报《楼市周刊》开设“把脉河源楼市”栏目，在全市范围内广泛征集市民观点，并从中选出一部分理性的、具有代表性的观点进行刊登。只要您关心河源楼市的发展，对楼市发展有一定的见解，您就有可能成为我们下期《楼市周刊》“把脉河源楼市”栏目的主角。

嘉宾档案：

　劳俊森：１９８９年开始从事和运作房地产业务，曾参与和独立运作深圳罗湖商业城、物业时代新居等２０多个房地产项目。２０００年来河源发展，已在河源主持运作了广晟花园、广晟学府花园等项目。

　　 “任何时候，任何地方，没有不好的市场，只有不适应市场的产品和运作手段。”劳俊森说，目前深圳、广州等一线城市的“有价无市”现象和其产品运作手段不适应目前的市场变化和政策变化是分不开的。２００６年至２００７年，深圳、广州等一线城市狂热的房地产人为炒作，房源在无效需求的群体（炒家）中相互倒腾，导致房价完全偏离有效需求群体的经济承受能力。在国家宏观调控政策和相关措施的景响和制约下，炒家的炒作没有了可运作的空间和支持力，而有效需求群体又没有经济能力承接他们的高价产品，自然就出现了目前有价无市的现象。
河源有效需求仍旺盛
　　房地产市场的区域性很强，各地房地产市场、特别是河源等三线城市房地产市场的发展更多地由当地的有效需求决定。劳俊森认为，河源房地产市场起步晚，目前炒家还不多，而且有效需求仍然较强。
　　劳俊森分析，河源房地产市场有效需求仍然较强的依据有三：一是河源经济近年来持续高速发展，培育了一批有购房能力的年轻一族，原来在深圳、广州等一线城市工作的河源人很多都回到河源发展，形成了一股强大的房地产消费力量。二是２００１年前，河源居民主要以自行买地建房或单位分配房解决居住问题，没有小区和物业管理，也没有停车位。这批住房使用期已经达到８年以上。随着河源经济的发展，市民生活水平的提升，人们对居住质量要求更高了，他们将追求有小区环境和物业管理服务、停车方便的居住环境，换房潮将到来。三是随着河源的城市化进程不断加快和招商选资力度不断加大，大批被征地和拆迁的居民、农民得到了相当可观的补偿，房地产投资将成为他们首选的理财手段。

中小户型将热销
　　至于什么样的产品才能适应今年河源的房地产市场，劳俊森认为是中小户型。劳俊森说，目前河源市场在售和在建的产品仍以大户型住宅居多，中小户型住宅和投资性物业供应量相对偏少，所以中小户型将因其供应量少变得更受欢迎。而河源普通居民的家庭月收入约为４０００至６０００元，一般情况下，４０％用于购房，以此分析，目前一个普通家庭的购房经济承受能力约在２５万至４５万元之间。因此，适应今年河源房地产市场需求的产品是总消费金额在４５万元以下的中小户型。也就是说，中小户型仍将热销。
　　劳俊森说，目前河源房地产交易量有所下降，主要是由于有效需求受国家宏观调控等政策影响，消费者持短暂的观望心态所造成的。这是一个正常现象，估计今年下半年就会回复到正常状态。